Canone di concessione del diritto di superficie: plusvalenza o ricavo

Con la Risoluzione n. 37/E del 15 maggio 2018, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito il corrispettivo conseguito per la costituzione del diritto di superficie a tempo determinato su un terreno di proprietà, liquidato con canoni annuali, deve ritenersi correttamente contabilizzato in bilancio come “ricavo” secondo la maturazione contrattuale. In modo speculare, ai fini IRES, concorre alla formazione del reddito d’impresa della Società come ricavo e non come plusvalenza.

QUESITO


In sede di interpello è stato sottoposto il quesito riguardante il corretto trattamento ai fini IRES del corrispettivo percepito da soggetti cd. “Nuovi OIC”, per la concessione del diritto di superficie a tempo determinato su un terreno di proprietà che, secondo il contratto, sia liquidato mediante un canone annuo, incassato in tranches infrannuali (nel caso, trimestrali anticipate), contabilizzato in bilancio per competenza economica tra i “ricavi”, in base alla maturazione contrattuale.
È stato chiesto, in particolare, se il corrispettivo concorra a formare il reddito d’impresa:
– anno per anno come ricavo, secondo il principio di competenza temporale;
– oppure, interamente nel periodo d’imposta di stipula dell’atto come plusvalenza da cessione.

RISPOSTA


Sotto il profilo contabile, trattandosi di soggetti cd. “Nuovi OIC” (cioè, soggetti diversi dalle micro-imprese che redigono il bilancio in conformità alle disposizioni del codice civile), la rilevazione in bilancio deve essere effettuata rispettando i criteri di qualificazione, imputazione temporale e classificazione previsti dai principi contabili nazionali. Tuttavia, nell’ambito dei principi contabili, non viene trattato in modo specifico il tema della contabilizzazione dei corrispettivi derivanti dalla concessione del diritto di superficie. Quindi, bisogna procedere in via analogica, sulla base di disposizioni contenute nei principi contabili nazionali che trattano casi simili (Principio contabile OIC 11 – versione marzo 2018).
A tal proposito, il Principio contabile OIC 12 (versione dicembre 2016), disciplina l’ipotesi di costi sostenuti dal superficiario per canoni periodici corrisposti a terzi per (…) la concessione del diritto di superficie su immobili, prevedendo l’iscrizione di tali oneri nella voce “B8) Per godimento di beni di terzi”, alla stregua dei canoni per la locazione di beni immobili e dei canoni per la locazione finanziaria di immobili.
In relazione ai componenti negativi di reddito, dunque, i principi contabili nazionali individuano una sostanziale equiparazione tra gli effetti contabili prodotti dal diritto di superficie e quelli prodotti dalla locazione.
Ne consegue, in modo speculare in relazione ai componenti di reddito positivi, che i canoni periodici spettanti per la costituzione del diritto di superficie a tempo determinato, devono ritenersi correttamente contabilizzati, secondo i principi contabili nazionali, in base alla maturazione contrattuale (analogamente a quanto avviene nella locazione), come ricavi e non come plusvalenza.
Da ciò, in base al principio di “derivazione rafforzata”, previsto per i soggetti che adottano i principi contabili internazionali (IAS / IFRS adopter) ed esteso anche ai cd. soggetti Nuovi OIC, discende il corretto trattamento ai fini IRES dei canoni periodici di concessione del diritto di superficie.
Secondo il suddetto principio di “derivazione rafforzata”, infatti, il trattamento IRES dei componenti di reddito, in termini di qualificazione, classificazione e imputazione temporale, discende dalla corretta contabilizzazione dell’operazione.
In conclusione, ai fini IRES, il corrispettivo conseguito per la costituzione del diritto di superficie a tempo determinato, contabilizzato secondo la maturazione contrattuale, concorre alla formazione del reddito d’impresa della Società come ricavo (e non come plusvalenza) così come imputato in bilancio, in coerenza con il principio di derivazione rafforzata.