Le agevolazioni fiscali si applicano solo alle “imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare”


L’Agenzia delle entrate con la risposta 20 febbraio 2020, n. 70 ha chiarito che l’applicazione dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro 200 ciascuna prevista per i trasferimenti di interi fabbricati, a favore di imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare non può essere estesa anche ai fondi immobiliari.

In merito all’agevolazione applicabile ai soli trasferimenti di interi fabbricati a favore di “imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare” non può essere accolta un’interpretazione estensiva della nozione di “imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare” per includere anche i fondi immobiliari tra i soggetti che possono rendersi acquirenti ai fini dell’applicazione dell’agevolazione in esame.
Per le leggi che fanno eccezione a regole generali o ad altre leggi, le norme che dispongono agevolazioni od esenzioni sono di stretta interpretazione, nel senso che “i benefici in esse contemplate non possono essere estesi oltre l’ambito di applicazione come rigorosamente identificato in base alla definizione normativa”.
Ai sensi dell’articolo 7 del decreto legge 30 aprile 2019, n. 34, le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute nella misura fissa di euro 200 ciascuna ove ricorrano le seguenti condizioni:
– l’acquisto deve essere effettuato entro il 31 dicembre 2021 da imprese che svolgono attività di costruzione o ristrutturazione di edifici;
– l’acquisto deve avere come oggetto un “intero fabbricato” indipendentemente dalla natura dello stesso.
Il soggetto che acquista l’intero fabbricato, inoltre, entro 10 anni dalla data di acquisto deve provvedere:
– alla demolizione e ricostruzione di un nuovo fabbricato anche con variazione volumetrica, ove consentito dalle normative urbanistiche ovvero,
– ad eseguire interventi di manutenzione straordinaria, interventi di restauro e risanamento conservativo o interventi di ristrutturazione edilizia.
In entrambi i casi (ricostruzione o ristrutturazione edilizia) il nuovo fabbricato deve risultare conforme alla normativa antisismica e deve conseguire una delle classi energetiche “NZEB” (“Near Zero Energy Building”), “A” o “B”;
– all’alienazione delle unità immobiliari il cui volume complessivo superi il 75 per cento del volume dell’intero fabbricato.
Qualora non siano rispettate le condizioni sopra richiamate, in base alle quali è stata concessa l’agevolazione in sede di acquisto del fabbricato, le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute nella misura ordinaria con l’applicazione della sanzione del 30 per cento delle stesse imposte.
Ai fini dell’applicabilità del beneficio fiscale di cui trattasi agli atti di trasferimento d’immobili che confluiranno nel patrimonio del fondo immobiliare chiuso (FIA) occorre, in primo luogo, verificare se il fondo comune d’investimento(acquirente) possa essere equiparato ai soggetti destinatari della norma agevolativa di cui trattasi, ossia le imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare.
La Corte di Cassazione, con due successive pronunce ha analizzato parte della normativa di settore, sopra illustrata, pervenendo a delle conclusioni in merito alla qualificazione giuridica dei FIA. In base all’indirizzo interpretativo espresso dai giudici di legittimità, il fondo immobiliare, configura un patrimonio separato della società di gestione del risparmio la quale, nello svolgimento dell’attività di valorizzazione del predetto patrimonio immobiliare, non può, per espresso divieto, esercitare direttamente l’attività di costruzione di beni immobili.
Inoltre, quando il legislatore ha emanato disposizioni riguardanti i fondi comuni di investimento ha sempre utilizzato una terminologia diretta ad individuare in maniera puntuale i fondi comuni di investimento.
Si evidenzia, infine, che in diversi documenti di prassi l’Agenzia ha equiparato alle imprese costruttrici altre imprese ovvero quelle di “ripristino” o c.d. “ristrutturatrici” che hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, gli interventi di manutenzione straordinaria, interventi di restauro e risanamento conservativo o interventi di ristrutturazione edilizia. In sostanza, è stata operata una equiparazione, nell’ambito di soggetti appartenenti alla medesima categoria di “imprese”; in particolare, alle “imprese” che eseguono i lavori di costruzione/ristrutturazione direttamente sono state equiparate altre “imprese” che, pur potendo astrattamente realizzare i lavori, di fatto li effettuano tramite imprese appaltatrici.
Per le suesposte considerazioni non può trovare applicazione la norma agevolativa esaminata ai fondi comuni di investimento.